万宁市人民政府办公室关于

印发万宁市农村土地制度改革试点工作

相关配套文件的通知

各镇人民政府，兴隆华侨旅游经济区管委会，市政府直属各单位：

    《万宁市农村集体经营性建设用地入市试点实施办法》《万宁市农村集体经营性建设用地规划修改和调整暂行办法》《万宁市农村集体经营性建设用地入市交易收益分配指导意见》《万宁市农村集体经济组织成员资格认定办法》《万宁市农村土地征收试点实施办法》《万宁市农村宅基地试点实施办法》等农村土地制度改革试点工作相关配套文件已经十五届市政府第91次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

                          万宁市人民政府办公室

                             2020年10月28日

   （此件主动公开）

万宁市农村集体经营性

建设用地入市试点实施办法

第一章  总则

第一条 为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，保障我市农村集体经营性建设用地入市试点工作顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央  国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）和《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内实施农村集体经营性建设用地入市试点的，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地，是指《万宁市总体规划（空间类2015—2030）》划定为建设用地、详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。

第三条 农村集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的农村集体经济组织。

第四条 农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格、从事土地专营业务的企业，经农民集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

在保持集体土地所有权不变的前提下，镇域内或者一定区域内各农村集体经济组织通过履行民主程序，以入股方式组建的具有独立法人资格的土地股份合作社或联营公司，可由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。

第五条 农村集体经营性建设用地可以按照规划入市用于以下项目：

（一）符合国家和我市产业政策的项目,包括租赁性住房；

（二）集镇开发边界范围内面向本市或毗邻乡镇之间的农村集体经济组织成员的自有房屋建设。但所建房屋不得分割转让。

前款第（二）项所称“集镇”，是指万宁市人民政府驻地以外的乡镇。

第六条 集镇开发边界范围内用于自有房屋建设的集体经营性建设用地流转对象，应严格限定为本市或毗邻乡镇拥有农村集体经济组织成员资格的人员，且每户只能购买一处面积不得超过120平方米的宅基地。再次流转时的对象也须在上述规定范围。

第七条 农村集体经济组织成员资格应按照《万宁市农村集体经济组织成员资格认定办法》进行认定。

第二章  入市途径及条件

第八条 依法取得、符合规划的集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施且明确就地直接使用的，可以直接就地入市。

第九条 村庄内零星、分散的集体经营性建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下，经市人民政府批准，由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到本市辖区内的适宜地区入市。

乡镇辖区内无法安排入市或不适宜入市的，农村集体经济组织可以报经市人民政府同意后，申请调整到其他乡镇的产业集中区入市。跨乡镇调整入市需经调入和调出双方农村集体经济组织协商一致，并经过市人民政府批准后实施。

异地调整入市不涉及土地所有权调整。

第十条 历史形成的城中村集体建设用地，可以根据规划进行统一整治、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。对不予征收的，在优先保障本村居民住房安置等用地后，集体经营性建设用地可依法入市。

第十一条 集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

（一）符合市总体规划、详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；

（二）土地权属清晰，不存在权属争议；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。

第三章  入市方式及入市程序

第十二条 本办法所称集体经营性建设用地使用权出让，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

第十三条 本办法所称集体经营性建设用地使用权出租，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

第十四条 本办法所称集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指代表其所有权的农民集体，根据有关规定及约定将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价，与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。

第十五条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股）交易规则参照国有建设用地一级市场交易规则执行。对入市面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况，经村民会议讨论同意并报经市人民政府批准，可以采取协议方式交易。

未经公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。

第十六条 农村集体经营性建设用地使用权出让、作价出资（入股）的最高年限，不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。

农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。

第十七条 农村集体经营性建设用地使用权公开交易按以下程序进行：

（一）申请。符合本办法规定的入市条件的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，土地所有权人或得到土地所有权人授权的实施主体可以向所在地乡镇人民政府递交入市申请书，并提交村民成员或村民代表的表决书等相关材料，入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况。

（二）审查。乡镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见。市自然资源和规划部门根据初审意见，会同有关部门对拟入市宗地是否符合入市条件进行审查。经审查符合条件的，由市自然资源和规划部门出具审查意见，并依据详细规划或村庄规划明确拟入市宗地的土地使用条件。

（三）地价评估及入市方案拟定。对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式(出让、出租或作价出资)、入市交易方式(招标、拍卖、挂牌或协议)、土壤污染状况调查情况等内容。

市自然资源和规划部门应当会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。

（四）入市方案表决。入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成表决材料。集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市方案应当经乡镇党政联席会议或乡镇长办公会议集体研究决定。

（五）入市方案审批。入市方案经表决通过后，由入市主体提交给市自然资源和规划部门。经市自然资源和规划部门组织有关部门审查后，报请市人民政府批准。

   （六）公告及交易。入市方案经批准后，由市自然资源和规划部门在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站以及本省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。

（七）签订成交确认书及公示。土地成交后，受让人、承租人应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站等进行公布，接受社会和群众监督。

   （八）签订流转合同。土地交易结束之日起20个工作日内，交易双方应当按照成交确认书或作价出资（入股）确认书的约定签订土地入市协议。

以协议方式进行交易的，应当履行第（一）项至第（五）项的程序，并在入市方案经批准后签订土地入市协议。

土地入市协议应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、土地使用权收回、违约责任等内容。

第十八条 农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租、作价出资（入股）入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。

第十九条 土地增值收益调节金按照入市成交总价的一定比例计提。

（一）住宅和商服用地：集镇开发边界范围内提取比例为30%，集镇开发边界范围外提取比例为25%；

（二）工矿仓储用地的提取比例为8%；

（三）其他用地的提取比例为15%。

第二十条 受让人（承租人）可以按照本办法的规定，代入市主体向市自然资源和规划部门指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让（出租）合同的约定，将土地出让金（租金）余额支付给入市主体。

第二十一条 受让人（承租人）按照合同约定向入市主体付清土地出让金及其他法定税费，或所缴交租金达到出租合同约定的条件，并按照本办法规定缴纳土地增值收益调节金后，方可申请办理《不动产权证书》。

以作价出资（入股）方式交易的出资（入股）方，按规定缴纳土地增值收益调节金及其他法定税费，并完成出资（入股）手续后，向市自然资源和规划部门申请办理不动产转移登记手续。

第二十二条 集体经营性建设用地入市取得的收益，农村集体经济组织应当按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，接受审计监督和监管。

第四章 转让、转租和抵押

第二十三条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其转让他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、出租、作价出资（入股）和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同。土地出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第二十五条 通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出资（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第二十六条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。

第二十七条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；

（二）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书；

（三）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

（四）有关法律法规规定的其他条件。

第二十八条 农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。集体经营性建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第五章  开发管理

第二十九条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同或作价出资(入股)协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。

第三十条 因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。

第三十一条 改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，参照国有建设用地使用权出让地价评估技术规范进行地价评估。

改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算。应缴纳的土地增值收益调节金按照本办法第十九条的规定确定。

第三十二条 改变土地用途和提高容积率产生增值的，土地使用权人应当按照本办法第十九条的规定缴纳土地增值收益调节金，并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。

第三十三条 农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按照出让、出租合同或作价出资(入股)协议约定的开发期限开发土地的，由土地所有权人会同市自然资源和规划部门参照国有闲置土地的认定标准，认定是否属于闲置土地。

对认定为闲置土地的，由市自然资源和规划部门指导土地所有权人参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。

第三十四条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，经市人民政府批准，土地使用权可由代表其所有权的农民集体无偿收回，其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。

第三十五条 因公共利益需要征收集体经营性建设用地的，由土地所有权人报市自然资源和规划部门，经原批准用地的人民政府批准后，可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。土地所有权人和使用权人应当服从。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

第六章  法律责任

第三十六条 违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。擅自将农民集体所有土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。市自然资源和规划部门不得为违法违规转让集体建设用地使用权的单位和人员办理规划、用地和不动产登记手续。

第三十七条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第三十八条 农村集体经济组织经营管理者，在集体经营性建设用地入市过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假的，或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

第七章  附则

第三十九条 本办法自发布之日起施行。施行期间，万宁市其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准；本办法与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第四十条 本办法由市自然资源和规划局负责解释。

万宁市农村集体经营性建设用地

规划修改和调整暂行办法

第一条 为保障我市农村集体经营性建设用地入市试点工作顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中共中央  国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）等法律规范及政策精神，结合本市实际，现就完善万宁市农村集体经营性建设用地规划修改和调整有关问题制定本办法。

第二条 本市行政区域内农村集体经营性建设用地入市规划修改和调整，依据本办法执行。

第三条 本办法中的农村集体经营性建设用地，是指《万宁市总体规划（空间类2015—2030）》划定为建设用地，详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

第四条 市人民政府可根据农村集体经营性建设用地入市的需要，依法对规划进行修改和调整。

第五条 有下列情形之一的，不予办理规划修改和调整：

(一)对道路红线、河道蓝线、绿化绿线、高压黑线、轨道交通橙线及历史文物保护紫线进行重大调整或取消，对公益性公共设施和市政设施用地进行重大调整或取消的；

(二)对建设容量进行重大改变的；

(三)对省、市重点项目区的建筑高度进行调整的；

（四）市人民政府认定的其他情况。

第六条 农村集体经营性建设用地在控制性详细规划范围内，因入市试点需要，需提供入市地块规划条件的，由市自然资源和规划部门根据控制性详细规划出具规划条件，按照控制性详细规划的各项指标进行报建。

控制性详细规划用地性质不符合入市需求的，按照省、市现行相关政策、法律法规进行修改。

第七条 农村集体经营性建设用地在控制性详细规划范围外，因入市试点需要，需提供入市地块规划条件的，由市自然资源和规划部门根据村庄规划并参照入市地块所属镇区相同用地性质的规划指标提出其规划条件，报市人民政府审批。村庄规划用地性质不符合入市地块规划条件的，按照《海南村庄规划管理条例》进行修改。村庄规划未覆盖的范围，由市自然资源和规划部门根据项目建设内容确定用地性质，参照入市地块所属镇区相同用地性质的规划指标提出其规划条件，报市人民政府审批。集体经营性建设用地规划指标不受村庄规划范围内新建住房不得超过3层，高度一般不得超过12米限制。

第八条 市自然资源和规划部门出具的规划条件应明确到城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）小类用地性质或土地利用现状分类（GB/T21010-2017）二级地类用途。规划用途与土地利用现状分类明确的土地用途不一致的，按照土地利用现状用地与规划用地分类对应指南执行。产业项目土地用途不明确的，由市自然资源和规划部门综合考虑建设项目的性质以及规划等情况提出，报市人民政府批准确定。

第九条 支持村庄产业项目建设，美丽乡村、全域旅游、共享农庄等项目可按规划采取点状供地、增减挂钩等方式保障项目用地，利用开发边界范围内新增的防护绿地、公园绿地等生态绿化用地、自然景观用地、农牧渔种植和养殖用地、休闲农业和乡村旅游项目中的观光台（占用面积不超过100平方米）、栈道（宽度不超过2米）等非永久附属设施用地、零星公共服务设施用地，包括厕所、污水处理、垃圾储运、供电、供气、通讯、电子监控等建筑物或构筑物（占地面积不超过100平方米）用地、以人工湿地等生态环保方式进行污水处理的设施用地、路面宽度（车行道）不超过8米的农村道路（含乡村旅游道路）用地，项目可采取“只征不转”或“不征不转”的方式，按照土地利用现状用途管理，由项目用地单位与土地所有权人依法签订土地使用合同，明确双方种植、养殖、管护与经营等土地使用关系。

采取点状供地方式的，点状用地要符合《海南省自然资源和规划厅关于实施点状用地制度的意见》（琼自然资规〔2020〕3号）的项目条件、实施范围、负面清单等要求。

点状用地项目建设用地总面积不超过30亩，单个点建设用地面积一般不低于1亩，位于山区等受特殊条件限制的区域单个点的用地面积可适当压缩，但一般也不得低于0.5亩。

第十条 本办法自发布之日起施行。施行期间，万宁市其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第十一条 本办法由市自然资源和规划局负责解释。

万宁市农村集体经营性建设

用地入市交易收益分配指导意见

    第一条  为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，保障我市农村集体经营性建设用地入市试点工作顺利实施，确保土地收益在农村集体经济组织其成员之间合理分配，维护双方合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）和《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本意见。

    第二条  本意见适用于本市行政区域内农村集体经营性建设用地入市收益在集体和个人间的分配工作。

    第三条  本意见所称农村集体经营性建设用地入市交易收益，是指农村集体经营性建设用地使用权入市交易后的成交价款，在缴付土地交易需缴税费、土地增值收益调节金、土地评估费、中介费、青苗和地上附着物补偿等费用后，余下的收益部分。

    第四条  土地收益属入市土地所在农村集体经济组织的经济收益，为该经济组织的合法财产，由该经济组织依法管理使用，并在集体经济组织及其成员之间进行合理分配。

    第五条  农村集体经济组织应严格遵照《海南省村务公开办法》，履行村务公开义务，接受全体村民监督，加强农村集体经济组织资金、资产及资源管理，维护集体经济组织及全体村民的合法权益，促进农村社会稳定和党风廉政建设。

    第六条  农村集体经营性建设用地入市的农村集体经济组织须按规定支付青苗及地上附着物补偿款、土地评估费、入市公告费、土地增值收益调节金、土地交易税费等相关费用。

    第七条  入市地块内青苗及地上附着物的补偿款归青苗及地上附着物所有权人所有。入市主体应参照《海南省征地青苗及地上附着物补偿标准》（琼府〔2014〕36号）的有关规定，组织入市地块内青苗和地上附着物清点作价确认，确认结果公告无异议后，将《青苗及附着物点验表》及《土地、青苗及附着物补偿费清册》报市自然资源和规划部门备案。

    第八条  农村集体经济组织分配土地收益，应当拟定分配方案，经村民大会、村民代表会议三分之二以上村民或村民代表表决同意生效；拟入市交易地块属乡镇农民集体所有的，其分配方案应当经乡镇人民政府研究同意。

    第九条  农村集体经济组织获得入市收益分配资金可在扣除土地取得成本及前期合理投入后，按照分配方案预留20%左右的土地收益，用于农村集体经济组织或本乡镇的社会保障、基础设施、公益事业建设、交易合同履行和二三产业发展等事项。

    第十条  对入市土地收益拥有分配权的农村集体经济组织成员，按照《万宁市农村集体经济组织成员资格认定办法》执行。

    第十一条  领取《独生子女父母光荣证》的农村集体经济组织成员，将根据《海南省人口与计划生育条例》的规定，给予相应优待。

    第十二条  本指导意见自发布之日起施行。施行期间，万宁市其它政策文件与本指导意见不一致的，以本指导意见为准，本指导意见与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

    第十三条  本指导意见由市自然资源和规划局负责解释。

万宁市农村集体经济组织

成员资格认定办法

    农村集体经济组织成员身份确认涉及每个成员的切身利益，是农村集体产权制度改革的关键环节和难点。根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）《中共海南省委  海南省人民政府关于稳步推进农村集体产权制度改革的实施意见》（琼发〔2017〕36号）和《海南省高级人民法院关于审理农村集体经济组织土地补偿费分配纠纷案件若干问题的意见（试行）》等文件精神，结合我市实际，现就我市农村集体经济组织成员资格认定（以下简称成员资格认定试行）问题制定该办法。

一、重要意义

    农村集体经济组织成员资格认定，是稳定完善农村经营体制的需要，推进农村集体产权制度改革的重要基础。明确农村集体经济组织成员资格，有利于明晰农村集体资产的产权关系，有利于拓宽农民财产权实现渠道，有利于推进农村集体经济组织实行民主管理，有利于促进农村集体经济组织发展壮大、集体资产保值增值，切实保护集体经济组织成员的合法权利，推动农村经济社会全面、协调、可持续发展。

二、基本原则

   （一）依法依规。按照“有法依法、无法依规、无规依民”的原则进行成员资格认定，充分体现确认过程公平、公正、公开，切实保障集体经济组织成员知情权、参与权、决策权和监督权。

   （二）程序规范。充分尊重成员主体地位，按照既定程序，规范成员资格认定程序。 

   （三）尊重历史和照顾现实。尊重农村集体经济组织发展的历史和资产形成的历史，照顾农村现实状况，坚持实事求是，因地制宜，统筹考虑户籍关系、农村土地承包关系、对集体积累的贡献等因素，切实维护好农村集体经济组织成员的合法权益。   

   （四）群众认可。充分尊重成员主体地位,实行民主管理和民主监督，成员资格认定过程中遇到的问题由村民（代表）大会民主协商解决。既要坚持少数服从多数原则，又要防止借村规民约非法剥夺或损害少数人的合法权益，确保农村社会和谐稳定。

   （五）维护稳定。积极稳妥地处理好各种利益关系，及时化解矛盾纠纷，确保农村社会和谐稳定。

三、认定办法

    每个人只能享有一个集体经济组织成员资格。对农村集体经济组织成员资格的认定，以人民政府的征地补偿安置方案确定时是否以本集体经济组织的土地为基本生活保障为基本依据，兼顾是否具有本集体经济组织户籍以及是否在本集体经济组织较为固定的生产、生活作为判断标准，兼顾各类成员群体的利益，特别注重保护妇女、儿童的合法权益。

   （一）符合下列条件之一，确认为集体经济组织成员：

    1.开始实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制时原生产大队成员及所生子女；

    2.本村村民依法办理子女领养手续，户口已迁入本村的人员及所生子女；

    3.“嫁娶、入赘”成员。对于“农嫁农”人员的成员资格，如果已进入本集体经济组织实际生产、生活，已分配到承包地或虽未分配到承包地，但在本集体经济组织已分配到征地补偿费的，即使户口尚未迁入，也应当认定其具有本集体经济组织成员资格；农村妇女婚后户籍仍在原集体经济组织，其离婚、丧偶后回到原集体经济组织居住的，应当认定其具有原集体经济组织成员资格；随其生活的未成年子女亦具有原集体经济组织成员资格；

    4.因服义务兵或初级士官兵役等原因迁出常住户口的人，若无丧失集体经济组织成员资格的情形，应当认定其具有原集体经济组织成员资格；

    5.因土地征收或其他原因，户口虽被政策性“农转非”，但未被安排就业，也未被纳入城镇居民社会保障体系的；

    6.考上大、中专院校学生在校学习期间应当认定其具有户口迁出地集体经济组织成员资格；毕业后未落实工作单位的大中专毕业生，在本集体经济组织公告发布的成员认定登记基准日之前回村办理落户手续的；

    7.外出务工人员在外务工期间，未被纳入城镇居民社会保障体系的，应当认定其具有户口所在地集体经济组织成员资格；

    8.其他具有特殊情形的人员，应根据村规民约，经村民会议三分之二成员以上或者三分之二以上村民代表同意的符合法律、法规规定的其他人员。

   （二）下列人员不被认定为集体经济组织成员：

    1.户口虽未迁出，但已在人力资源和社会保障部门办理正式招录手续且享受财政供养及国有企业在职在编，具有稳定生活保障的；

    2.回村退养，享受离、退休待遇的；

    3.改革基准日前取得其他农村集体经济组织成员资格的或以书面形式自愿放弃本集体经济组织成员资格的；

    4.因上学、投靠亲友等需要，迁入户口的“空挂户”人员及其子女；

5.与本村集体经济组织成员离婚，户籍已迁出本村且在本村集体经济组织没有农村土地承包权利的及依法协商或判决随其生活的子女；

    6.其他不能明确认定成员资格，经村民会议三分之二成员以上或者三分之二以上村民代表同意不被认定为本集体经济组织成员的。

   （三）具有下列情形之一，集体经济组织成员资格丧失：

    1.死亡或被依法宣告死亡的；

    2.户口迁出本集体经济组织，且不符合保留成员资格规定的；

    3.以书面形式自愿申请放弃集体经济组织成员资格的；

    4.本集体经济组织依法解散的；

    5.依法申请取得其他集体经济组织成员资格的。

四、认定程序

（一）成立组织。农民集体经济组织成立成员登记领导小组，具体负责本集体经济组织的成员资格认定工作。

（二）发布公告。由农村集体经济组织发布开展集体经济组织成员登记公告，明确登记对象、登记基准日、登记时间、登记方式等内容。

（三）摸底调查。填写农村集体经济组织成员摸底登记表，主要包括姓名、性别、出生日期、身份证号码、户籍所在地、户籍变动情况（迁入迁出时间、原因）等内容。

（四）民主决策。根据摸底登记情况，召开集体经济组织成员登记领导小组会议，研究集体经济组织成员身份认定初步方案。由集体经济组织成员集体表决，以三分之二同意通过为原则，确定集体经济组织成员资格。

（五）结果公示。根据村集体经济组织成员资格认定方案，结合摸底登记表，由村民代表会议确定本集体经济组织的成员，并将确定的成员名单在村务公开栏进行公示。公示期不得少于7日。公告期满无异议或异议不成立的，对成员进行造册登记。

（六）上报备案。经公示无异议后，将本村集体经济组织成员名单报乡镇人民政府备案。

（七）监督管理。集体经济组织所在乡镇政府等上一级政府机构应对成员资格认定发挥正确的引导作用，并履行好监督职责。

五、其他

本办法自发布之日起施行，相关内容如与法律、法规不一致的，服从法律、法规的规定。本办法由市自然资源和规划局负责解释。

万宁市农村土地征收试点实施办法

第一章  总则

    第一条  为推进我市土地征收制度改革试点工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）和《海南省农村土地征收试点办法》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。

    第二条  本办法所称的土地征收是指为公共利益的需要，依据法律规定程序将农民集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地农民集体经济组织及其成员补偿和安置的行为。

对位于城镇开发边界范围外、符合入市条件的农村集体经营性建设用地可不予征收。允许农村集体经济组织经营性开发或直接入市，但能源、交通、水利等基础设施项目建设需要征收土地的除外。

    第三条  在本市行政区域内实施土地征收制度改革试点的，适用本办法。

    第四条  市人民政府负责组织实施土地征收工作。市自然资源和规划部门代表市政府具体负责土地征收的审查报批和组织实施工作。

    市人民政府可以委托镇（区）人民政府作为征地实施单位，负责具体征地工作。

    第五条  建立征地工作联审制度，由市政府分管领导牵头，相关单位参与协调，以推动全市征地工作。

第二章  土地征收范围

    第六条  符合下列情形的公共利益建设项目，可以依法进行土地征收：

   （一）军事和外交需要用地的；

   （二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的;

   （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务设施建设、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

   （四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的;

   （五）在市总体规划确定的城镇开发边界、产业园区、旅游度假区开发边界范围内，经省政府批准，由市人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

   （六）法律规定由于公共利益需要可以征收农民集体所有土地的其他情形。

    前款规定的开发建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、市总体规划、详细规划和专项规划；扶贫搬迁、保障性安居工程建设和成片开发建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；开发边界范围内的成片开发，原则上应该集中连片、面积不得低于60公顷，特殊情况经省政府批准，面积可以适当降低；法律法规另有规定的，从其规定。

    第七条  对被征收地块是否用于公共利益项目存在异议的，被征收的农村集体经济组织可以通过行政复议或诉讼等方式申请处理。

第三章  土地征收程序

    第八条  拟征收土地的，市自然资源和规划部门应当在拟征收土地所在的乡镇和村、村民小组范围内发布征收土地告知书。征收土地告知书应当包括拟征收土地的位置、范围、用途、补偿标准、安置方式和社会保障、听证权利等内容。

    第九条  征地实施单位在实施征地前，应组织开展社会风险评估。具体方法如下：

   （一）涉及以下情形之一的，均应按规定组织开展社会稳定风险评估：

    1.占用耕地或林地的；

    2.征地范围内包含房屋拆迁安置的；

    3.土地权属不清、涉及争议地的；

    4.征地项目未涉及到以上3种情形之一的，可视情况组织开展社会稳定风险评估。

   （二）土地征收社会稳定风险评估工作须遵循应评尽评、科学合法、全面客观、公开公正、查防并重、权责统一、统筹兼顾的原则，依照规定程序进行。

   （三）土地征收社会稳定风险评估工作应由市自然资源和规划部门牵头组织，负责风险评估的统筹、协调和指导工作。征地实施单位应按本办法规定，做好风险评估的调查、听证、反馈、跟踪、稳控和汇报等具体实施工作。

   （四）土地征收社会稳定风险评估的主要内容：

    1.合法性评估。决策机关是否享有相应的决策权并在权限范围内进行决策、决策内容和程序是否符合有关法律法规和政策规定。

    2.合理性评估。是否符合大多数群众的利益，且兼顾群众的现实利益和长远利益；是否会给群众带来过重的经济负担或对其生产生活造成过多不便；是否会引发不同地区、行业及群体之间的攀比；拟采取的措施和手段是否必要、适当，是否最大限度维护涉及群众的合法权益；政策调整、利益调节的对象和范围界定是否准确；拟给予的补偿、安置或救助是否合理、公平且及时。

    3.可行性评估。是否与本地经济社会发展水平相适应；是否具备实施所需的人力、物力和财力，相关配套措施是否经过科学严谨周密的论证；出台时机和条件是否成熟；决策方案是否充分考虑群众的接受程度，是否超出大多数群众的承受能力，是否得到大多数群众的支持。

    4.安全性评估。是否存在公共安全隐患，是否会引发群体性事件、集体上访、社会负面舆论、恶意炒作及其他影响社会稳定的问题。

    5.可控性评估。对于可能引发的社会稳定风险是否可控，能否得到有效防范和化解；是否制定社会矛盾预防和化解措施以及相应的应急处置预案；宣传解释和舆论引导工作是否充分。

   （五）土地征收社会稳定风险评估的程序：

    1.制订社会稳定风险评估工作方案。对经政府审查同意用地的项目或拟实施的重大征地政策，市政府应向征地实施单位下发通知，要求开展征地社会稳定风险评估和征地情况调查，同时抄送市自然资源和规划部门。征地实施单位应在收到通知之日起20日内做出风险评估报告。

    2.征求各方意见。根据实际情况，采取文件资料查询、公示、实地走访、问卷调查、座谈会、听证会、网络舆情收集等方式了解各方面意见和相关信息。

    3.全面分析论证。征地实施单位应对政策实施的合法性、合理性、可行性和可控性进行全面分析研究，查找社会稳定风险点；对可能出现的不稳定因素深入分析，评估预测风险发生的概率，矛盾冲突涉及的人员数量、范围和激烈程度，以及可能带来的负面影响等。

    4.确定风险等级。根据分析论证情况，按照土地征收决策实施后可能对社会稳定造成的影响程度和风险等级划分标准确定风险等级。风险等级分为高风险、中风险、低风险。

    5.作出评估结论。根据社会稳定风险等级作出可实施、暂缓实施、不实施的评估结论，研究提出对策和风险防范化解措施建议。

    6.编制评估报告。征地实施单位应在综合各方意见，科学分析论证的基础上，编制专项风险评估报告，总结征地调查情况并报送市自然资源和规划部门审核，市自然资源和规划部门应在收到报告之日起7个工作日内提出风险评估审核意见，并将风险评估报告、征地调查情况和审核意见一并上报市政府，作为土地征收及实施重大决策的依据。

    7.提交评估报告并予以审查。市政府可以征询市委政法委员会与市发改、自然资源和规划、住建、财政、公安、人社、生态环境、农业农村、水务、信访、司法等相关部门意见，必要时也可组织实施听证或论证，并作出批示，连同风险评估报告、征地调查情况一并安排市自然资源和规划部门备案。准予实施的，由市自然资源和规划部门发放征地告知书；不予实施的，由市自然资源和规划部门拟文呈报市政府。

   （六）征地实施单位应全程跟踪土地征收重大政策或具体征地项目社会稳定风险评估的实施。

    对已经评估、审核并付诸实施的土地征收重大政策或具体征地项目，要坚持全程稳控，做好后续跟踪工作，及时发现和化解实施过程中遇到的矛盾和问题，完善相应措施。对特别重大政策或具体征地项目的稳控情况应及时上报市委市政府。

   （七）评估结论为“实施”或“部分实施”的征收项目，市政府按照法定程序作出征收决定的，征地实施单位应落实防范、化解措施和应急处置预案，做好宣传解释工作，协调相关部门妥善处理群众的合理诉求，做到全程跟踪，动态监控，及时发现新隐患，调整对策措施。

    评估结论为“暂缓实施”或“不实施”的项目，市政府不作出征收决定的，征地实施单位应制定和落实矛盾问题防范和化解的工作方案，及时化解矛盾问题，需重新决策的，应当按照本办法规定再次开展社会稳定风险评估。

（八）相关部门及其工作人员要遵守工作纪律，对社会稳定风险评估报告和相关会议讨论情况严格保密。

（九）凡涉及土地征收风险评估工作的单位应积极主动落实土地征收风险评估的各项要求，将风险评估工作纳入目标管理考核内容。

（十）在土地征收工作中，有下列行为之一，引发大规模集体上访或影响社会稳定的群体事件，造成严重后果的，对决策主体负有责任的主管人员和其他直接责任人员，依法依规给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任：

    1.未按本办法规定开展社会稳定风险评估的；

    2.发现存在重大社会稳定风险因素或者发生社会稳定风险事件，预防措施和应急处置预案无法有效化解时，未及时作出暂缓实施、调整实施或者终止实施决定的；

    3.未按照评估结论决策实施的；

    4.违反法律、法规、规章规定的其他情形。

第十条  征地告知书发布后，市自然资源和规划部门、征地实施单位组织拟征收土地所在村民委员会干部、被征地的农村集体经济组织代表，共同进行征地界线勘测定界，并对拟征收地块的土地权属、面积、地类、青苗及地上附着物进行现状调查，填写土地征收调查结果确认清单，并经产权人现场签字确认。

第十一条  由市自然资源和规划部门会同征地实施单位按照土地征收安置的有关规定，拟定征地补偿安置方案，明确拟征收土地用途、位置、补偿标准、安置途径与社会保障等事项，并编制《被征地农民养老保险缴费补贴审核表》。

第十二条  市自然资源和规划部门应当会同征地实施单位将拟定的征地补偿安置方案以书面形式向被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人进行公告。多数被征地农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律法规规定的，应当在公告之日起30日内向市自然资源和规划部门提出听证申请，市自然资源和规划部门应当会同征地实施单位按照规定组织听证。确有必要的,应当根据法律、法规的规定和听证会情况修改完善征地补偿安置方案。

第十三条  根据土地调查和青苗、地上附着物清点登记情况，在充分沟通协商的基础上，多数被征地农户同意征收土地的，市自然资源和规划部门、征地实施单位与被征地的农村集体经济组织签订《征收土地补偿协议书》。

征地实施单位与农户或其他权利人共同签订《土地、青苗及地上附着物补偿清册》，确认青苗及地上附着物补偿金额等情况；共同填写《被征地农民家庭享受缴费补贴对象登记表》，确认被征地农民家庭享受缴费补贴对象的人员及征地面积等情况。青苗及地上附着物补偿费、补贴资金的具体数额应当按照有关规定在被征地的农村集体经济组织范围内进行公示，公示期不得少于5日。

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

第十四条  征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、地上附着物及青苗补偿费和被征地农民社会保障费等。

市自然资源和规划部门和征地实施单位要将确认的征地补偿款纳入本级预算，市财政部门按国库集中支付方式支付征地补偿款项。

第十五条  《征收土地补偿协议书》已签订、征地补偿安置费用和社会保障费用已落实，且已具备其他土地征收报批法定条件的，市自然资源和规划部门应按照法定程序向有权限的机关申请办理土地征收审批手续。

第十六条  土地征收手续批准后，市人民政府应当按相关规定在本单位门户网站进行公告，在被征地农村集体经济组织所在地的公共场所公布。公告主要内容包括批准征收土地机关、批准文号、批准时间、土地用途、被征收土地的位置、地类和面积、土地征收安置补偿方案等。

第十七条  土地征收事项经依法批准后，市自然资源和规划部门或征地实施单位依据签订的《征收土地补偿协议书》《土地、青苗及地上附着物补偿清册》及已确认的相关材料，核算征地补偿款总额，并在3个月内将补偿款拨付给被征地农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人。

土地补偿费、安置补助费拨付给被征地农村集体经济组织指定账户，地上附着物补偿费、青苗补偿费直接拨付给土地所有权人指定账户。

市自然资源和规划部门或征地实施单位应以书面形式通知被征地农民领取补偿款。被征地农民在通知期限内未领取补偿款的，由所在乡镇人民政府或征地实施单位妥善保管其补偿款。

市自然资源和规划部门或征地实施单位以书面形式通知被征地农民领取补偿款的同时，应通知被征地农民家庭办理被征地农民参加社会养老保险手续。

第十八条 土地征收方案经依法批准且土地征收补偿安置费用足额补偿到位后，被征地的农村集体经济组织应当在土地征收补偿安置协议规定的期限内移交土地。

第四章  土地征收补偿安置

第十九条  征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费和被征地农民社会保障费等。涉及具体宗地的补偿和安置，可根据实际情况，提出多种方案供被征地单位和农民选择。原则上，征收同一区域土地或同一项目用地，应统一补偿安置标准。

征地补偿费现行标准按《万宁市人民政府关于印发万宁市土地征收补偿安置管理暂行办法的通知》（万府〔2015〕10号）、《万宁市人民政府关于印发万宁市征地统一年产值标准和万宁市征地青苗及地上附着物补偿标准的通知》（万府〔2015〕11号）规定执行。待我市新的区片综合地价公布实施后，将按新的区片综合地价标准进行补偿。

第二十条  被征地农民或被征地农村集体经济组织，在征收地块范围内有抢种、抢建行为的，不得向其拨付该地块相应的被征地农民原有生活水平补贴资金。具体实施征地补偿按照《万宁市人民政府关于印发万宁市土地征收补偿安置管理暂行办法的通知》（万府〔2015〕10号）有关规定执行。

第二十一条  征收农村宅基地和房屋的，可以根据实际情况从以下方式中选取一种方式进行安置：

（一）货币补偿；

（二）重新安排宅基地建房；

（三）政府统建安置房。

    采取货币补偿的，由征地实施单位与产权人协商，选定有资质估价机构，共同委托其进行评估，根据评估结果给予补偿。

第二十二条  征收农村集体公共设施和公益事业等非经营性建设用地的，按所在区片的集体拨用建设用地使用权进行评估补偿；征收农村集体经营性建设用地的，按照所在区片的集体建设用地基准地价进行评估补偿。

第二十三条  市自然资源和规划部门应在《征收土地补偿协议书》签订之日起3个月内，将征地补偿费和保持被征地农民原有生活水平补贴资金足额拨付给被征地单位和相关权利人

第二十四条  根据被征地农村集体经济组织及农民的意愿，可以结合当地实际情况，通过安排资金补贴、留用地、留物业等其他政策支持多元化安置方式，让被征收地农村集体经济组织和农民分享土地增值收益。具体补贴资金、留用地、留物业方案，根据政府土地收益、土地征收面积、土地规划用途等情况，与被征收地农村集体经济组织和农民协商确定。

第二十五条  在实施征地时，结合实际给被征地农村集体经济组织安排留用地。留用地面积原则上不超过被征地总面积的8%，新安排的留用地选址应当符合省和万宁市总体规划，并按确定的用途进行开发利用。

留用地可在被征地农民集体所有土地范围内选址。被征地农民集体所有土地范围内无法安排留用地或就地安排留用地不适于农村集体经济组织开发经营的，可在本市范围内的其他地区安排留用地。

第二十六条  留用地在被征地农民集体所有土地范围内选址的，除被征地农村集体经济组织申请外，原则上保留集体所有土地性质。

在被征地农民集体所有土地范围外选址的，可征为国有土地。国有土地性质的留用地采取划拨方式供地。

第二十七条  将被征收农民纳入居民养老保险和从业人员养老保险制度管理，被征收农民养老保险按照《海南省被征收地农民参加社会养老保险办法》等相关规定办理。

第二十八条  市人民政府应将被征地农民纳入再就业保障体系，建立被征地农民服务机构、劳动技能培训制度和就业保障制度，对被征地农民分类登记，建档立册，有针对性地进行实用技能培训，组织被征地农民参加各类就业应聘。农村转移就业的被征地农民参加职业技能培训，可享受相应的培训补贴。

用地企业新增岗位同等条件下应优先录用被征地农民。支持劳务派遣服务公司派遣有条件的被征地农民异地就业。第五章  

第五章  附 则

第二十九条  国务院或省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目，跨市县的建设项目，以及国家、省确定的其他重点建设项目等由省自然资源和规划主管部门组织实施土地征收的建设项目，其补偿标准另有规定的，从其规定。

第三十条  本办法自发布之日起施行。施行期间，万宁市其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准，本办法与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

第三十一条  本办法由市自然资源和规划局负责解释。

万宁市农村宅基地试点实施办法

第一章  总则

 第一条 为推进万宁市农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促进农村土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中共中央  国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）和《海南省农村宅基地管理试点办法》等法律法规及相关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

 第二条  本市行政区域内实施农村宅基地制度改革试点的，适用本办法。

 第三条  本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其生活附属设施的集体所有土地。

 第四条  农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种形式。宅基地所有权归属农民集体所有。

本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的成员资格。宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。

本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承房屋、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。

    第五条  宅基地管理应遵循以下原则：

   （一）坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损四条底线；

   （二）严格按规划实行土地用途管制，不得将买卖宅基地作为管理出发点、不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件，禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目；

   （三）农村村民一户只能拥有一处无偿使用的农村宅基地，用地面积不得超过175平方米；

   （四）依照万宁市总体规划的要求，统筹经济社会发展、土地利用、村庄建设、环境整治，从实际出发，尊重历史、引领未来；

   （五）有序建设，依法合规，优化居民点布局，控制建设用地规模，确保节约集约用地；

   （六）尊重集体经济组织的主体地位，完善宅基地所有权、使用权、资格权三权分置制度，充分发挥村民委员会、村民小组、村民事务理事会、村民民主协商会等村民自治组织的管理作用。

    第六条  市人民政府负责本行政区域内的宅基地管理，由市农业农村部门、自然资源和规划部门按职责实施。市住建、公安、民政、行政审批等部门、镇人民政府、村集体经济组织或村（居）民委员会按照各自职责，共同做好宅基地管理工作。

第二章  宅基地规划管理

第七条  市人民政府应当依法组织编制村庄规划，根据农村人口数量和增长趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，鼓励农村居民点相对集中选址，统筹农村公益事业、基础设施、生态和生产生活用地需求，改善农村村民居住环境和条件。

    第八条  农村宅基地选址必须符合《万宁市总体规划（空间类2015—2030）》和村庄规划，集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅，应充分利用原有的宅基地和村内空闲地，在原有宅基地和村内空闲地未利用完之前，除依法批准使用新增建设用地外，不得随意扩大村庄规模。

    宅基地选址严禁占用基本农田和公益林地。涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续，新增建设用地指标应安排使用当年下达给万宁市的土地利用年度计划中的农民建房专项指标。当年农民建房专项指标安排使用，由市自然资源和规划部门，依据各镇申报宅基地占用农用地面积统筹分配，并制订年度分配计划报市人民政府审批后执行。市自然资源和规划部门可视各镇申报宅基地占用农用地情况，统一组织农民建房批次用地报批。

    第九条  镇级社会事务经办机构应开设农村宅基地建房报建受理窗口，宅基地建房应依法办理规划和用地审批手续。规划撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改建住宅。

    对集镇范围内的农民建房需求，实行集中统建或多户联建方式，落实“一户一宅”。

    在城镇建设扩展边界外的村庄，应注重建筑特色风貌管控，促进一定范围内建筑风格基本一致。列入中国传统村落名录的村庄，农村宅基地安排按传统村落保护规划要求执行。

    第十条  农村宅基地发生权属争议的按照《海南省土地权属确定与争议处理条例》等相关法律进行处理，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

第三章  宅基地申请条件

第十一条  农村村民符合下列条件之一的，可以在本村申请一处宅基地：

   （一）本村农村集体经济组织成员、达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的；

   （二）因土地征收、村庄规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的；

   （三）经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的；

   （四）现有房屋鉴定为危房或户人均占有建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意退还现有宅基地的；

   （五）法律、法规规定的其他情形。

    对前款第（一）项立户条件以外的情形，确需以户申请宅基地的，可提交村民代表会议集体讨论决定，并经镇人民政府审核后公示认定。本办法所称农村集体经济组织成员的资格认定由《万宁市农村集体经济组织成员资格认定办法》进行规定。

    第十二条  具有下列情形之一的，不再批准宅基地申请：

   （一）申请的宅基地已纳入征地范围且征地方案已经批准的；

   （二）申请人在户籍所在村或者其他村内已享有一处划拨宅基地，再申请宅基地的；

   （三）申请人将原有宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人或者改为非生活居住用途后，再申请宅基地的；

   （四）申请人继承房屋所取得宅基地面积已经达到或者超过宅基地限额标准的；

   （五）申请的宅基地土地所有权有争议的；

   （六）申请人违法违章建房未处理结案的；

   （七）其他不符合申请宅基地情形的。

第四章  宅基地审批

第十三条  宅基地实行分级审批、统一报备制度。农民建房申请使用存量建设用地的，由农村集体经济组织提出分配方案，经所在村委会审核后，报所在镇政府审批；农民建房申请使用新增建设用地的，由农村集体经济组织会同所在村委会提出分配方案，经所在镇政府审核后，报市政府审批，新增建设用地指标在省下达给万宁市的农民建房专项指标规模内安排。

万宁市实行农村宅基地审批统一报备制度，强化对村镇宅基地管理和实施情况的监督，镇人民政府将审批情况报市自然资源和规划部门和市农业农村部门等部门统一备案，实施一张图和专项数据库管理。

宅基地审核应充分发挥村民代表大会、村民民主协商会、村民事务理事会的协调作用。村委会可将部分审核事项书面委托给其他村民自治组织承办，听取其意见。

    第十四条  宅基地按以下程序进行审批：

   （一）申请与初审。申请人向农村集体经济组织提交书面申请，包括申请人的基本情况，有无宅基地情况说明，拟选宅基地位置、面积等内容。农村集体经济组织根据村庄规划和有关规定，对申请人条件进行初审，对宅基地位置进行初选，并解决初选宅基地的争议和纠纷。

   （二）表决与公示。农村集体经济组织受理申请后，应提交村民会议或村民代表会议表决，经三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的，应进行公示，公示期不得少于5日。

   （三）审核与测量。农村集体经济组织经公示无异议的，报村民委员会审核。经村民委员会审核后，由农村集体经济组织报镇人民政府。镇人民政府应组织相关工作人员实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等，并对申请人资格条件进行审核。

   （四）审批与公告。镇人民政府经审核认为符合审批条件且属于其审批权限范围内的，予以审批，并同步核发乡村建设规划许可。涉及占用永久基本农田以外的农用地或未利用地的，由镇人民政府呈报市自然资源和规划部门进行审查。市自然资源和规划部门在审查过程中，应书面征求市农业农村部门意见。符合规定条件的，市自然资源和规划部门作出审查意见报市人民政府审批，经市人民政府同意后，由镇人民政府发放乡村建设规划许可。

    宅基地申请经市人民政府或镇人民政府审批后，由属地镇人民政府在村集体公共场所进行公告，公告期不少于7日。

   （五）登记与颁证。公告期满无异议的，镇政府应将全部审批材料报市自然资源和规划部门备案；申请人持审批材料向市不动产登记机关申请不动产权登记颁证。

第十五条  农村村民建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设。

    第十六条  宅基地使用权人建设住宅应当自取得规划许可证之日起2年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证失效。

第五章  宅基地有偿使用

 第十七条 农村宅基地有偿使用，是指在一户多宅及其他原因造成的超标准占用宅基地等情形下，由农户向集体经济组织缴纳一定数额的有偿使用费，获取其超占宅基地使用权的制度。

 有偿使用费由村集体经济组织收取。有偿使用费收取范围、缴纳标准由市人民政府结合实际确定。宅基地有偿使用费缴纳标准应定期调整。

 宅基地有偿使用年限由村集体经济组织确定，但最长不超过70年。

    第十八条  有下列情形之一的，可结合实际实行宅基地有偿使用：

   （一）宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积；

   （二）“一户多宅”超出一户宅基地面积的超出部分面积；

   （三）非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地；

（四）本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积。

   第十九条  宅基地有偿使用按以下程序进行：

   （一）签订《宅基地有偿使用协议书》。由集体经济组织与宅基地使用人签订《宅基地有偿使用协议书》，协议应包括有偿使用者的姓名、面积、收费标准、收费额度、收取方式等内容，并张榜公布。

   （二）收取有偿使用费。有偿使用费由集体经济组织负责收取，缴入银行专户。

   （三）费用账务审核管理。有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报镇政府备案，并向村民公开收支明细。属地镇政府应对农村宅基地使用费进行审计监督。

 第二十条 宅基地有偿使用费缴纳标准按照经省政府批准同意，并发布执行的万宁市农村集体住宅用地基准地价的40%进行核算。农村宅基地落在城镇基准地价覆盖范围内的，参照所处位置住宅用地的城镇基准地价的40%进行核算，如同一个农村集体涉及到两个或多个城镇基准地价片区的，则按照较低基准地价的40%对全村进行核算，作为应补缴有偿使用费标准。本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。

 拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，该宅基地或农房超标准占用部分不纳入补偿范围。

    第二十一条  对因历史原因形成超标占用宅基地的有偿使用费收取应结合村庄规划区别对待：

（一）1982年2月13日前已建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第一款第（二）项规定收取有偿使用费；

（二）1982年2月13日至1999年9月24日建的房子，已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理宅基地使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合万宁市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第二十条第一款规定应补缴有偿使用费标准的50%核算；

   （三）1999年9月24日至本办法颁布实施前已建的房子（认定违法的除外），已按照实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认后，在175平方米范围内办理拨用性质使用权证。对于超过175平方米的部分用地，在符合万宁市总体规划的前提下，经使用人申请并向本集体经济组织补缴清该部分宅基地的有偿使用费后可颁发宅基地使用权证，并在该宅基地证书附记中备注超出部分用地的有偿使用费缴纳信息，补缴费用按本办法第二十条第一款规定应补缴有偿使用费标准的100%核算。

    本办法颁布实施后，仍超标准或违规占地建房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。

    第二十二条  本集体经济组织的精准扶贫建档立卡对象、低保户、五保户等，经过村民会议或村民代表会议集体讨论同意后，可以实行缓缴、减缴或免缴。

    第二十三条  宅基地有偿使用费归村集体经济组织所有，主要用于村内基础设施和公益事业建设、村内贫困户帮扶、土地复垦及宅基地有偿退出回购等。

    第二十四条  本办法颁布实施后，仍超标准占地建设住房的，按违法占地和违法建设认定，并依据相关规定进行处置。

第六章  宅基地退出

    第二十五条  宅基地退出包括宅基地自愿有偿退出和无偿退出两种方式。

    宅基地自愿有偿退出，是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，宅基地使用权人通过自愿协商等方式，将其空闲或超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。

    宅基地无偿退出，是指对于村内无主、绝亡户的宅基地或房屋及已破损的废弃房屋，经村集体经济组织公示三个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。

    第二十六条  对一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，根据本人意愿及村集体民主决策实行有偿退出。

    宅基地有偿退出的补偿标准可由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权人协商确定或者委托有资质的评估机构评估确定。

    宅基地有偿退出的补偿费用，经农村集体经济组织依照《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定进行集体表决后，可从宅基地有偿使用费中列支。

    第二十七条  对村内无主、绝亡户的宅基地或房屋，经村集体经济组织公示3个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。

    第二十八条  退出收回的宅基地，统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地，其余可按村庄规划用于发展农村二、三产业或组织复垦。

    第二十九条  原宅基地使用权人退出宅基地进城落户后，按照城镇居民相关政策进行管理，并享受相关政策待遇。符合条件的，可租住本市公共租赁住房，购买政府政策性住房。

相关部门不得将退出宅基地使用权作为村民进城入户的条件。

    第三十条  属地镇政府负责审查申请人的条件、基本情况、土地来源及权属、有无纠纷、就有关土地权利的问题作出说明，指导和监管村集体经济组织实施宅基地有偿使用、有偿退出和流转。

    第三十一条  退出收回的农村宅基地，农村集体经济组织可根据现行基准地价与村民协商确定，并在进行补偿后，统一由农村集体经济组织调配安排使用，首先预留一定面积用于宅基地再分配，其余按万宁市总体规划通过复垦或入市流转等方式在市域范围内统筹使用。

第七章  宅基地使用权流转

第三十二条  在保持土地所有权不变的前提下，依法取得的宅基地使用权可通过转让、出租、赠与、互换等方式在集体经济组织内部流转。

宅基地使用权人转让、出租、赠与其宅基地使用权后，不得再向集体经济组织申请宅基地。

    第三十三条  宅基地使用权流转应具备以下条件:

   （一）符合万宁市总体规划和村庄规划；

   （二）宅基地使用权权属明晰；

   （三）转让人流转宅基地后在农村或城镇仍有合法住所，能保障基本居住需要；

   （四）受让人、承租人、受赠人应为本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的人员。

第三十四条  宅基地使用权流转的，按以下程序办理：

（一）申请。宅基地流转双方必须同时向村集体经济组织申请，经村民会议或村民代表会议同意后，由村集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本集体经济组织内部公示7日，无异议的，报村民委员会审查。

（二）审查。村民委员会对流转双方的资格进行审查，通过审查的报镇人民政府审核。

（三）审核。镇人民政府在接到申请后，组织人员对宅基地流转进行调查，符合条件的，镇人民政府采取办公会议等集体决策方式集中审核，审核结果予以公示，公示期限不少于7 日。

（四）签订流转协议。经镇人民政府批准后流转双方签订协议。

（五）变更登记。以转让、赠与、互换方式流转的，受让方按照变更登记的相关要求，到不动产登记机关申请变更登记。

    第三十五条  宅基地转让期限最高不得超过70年，出租期限最高不得超过20年。

第八章  监督管理

    第三十六条  市人民政府及市农业农村、自然资源和规划、综合行政执法部门和镇人民政府应当依法对农村宅基地使用行为进行监督检查，建立健全动态巡查制度，及时发现和制止违法用地和违法建设行为。

    第三十七条  违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体土地的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。非法转让集体土地用于非农业建设的，由负有职责的相关部门依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。

    第三十八条  农村宅基地管理应遵循公开透明原则。有关单位相关工作人员在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予政务处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第九章  附则

    第三十九条  本办法自发布之日起施行。施行期间，万宁市其它政策文件与本办法不一致的，以本办法为准；本办法与国家新颁布法律及政策等不一致的，以国家颁布法律及政策为准。

    第四十条  本办法由市自然资源和规划局负责解释。